Uma tempestade perfeita de queda dos valores imobiliários de edifícios antigos, a fraca procura dos inquilinos resultante da pandemia e as elevadas taxas de juro para novos empréstimos e refinanciamentos deixaram o sector dos edifícios de escritórios de 2,4 biliões de dólares a oscilar.
Para alguns investidores imobiliários, isso pode ser bom.
Vários grandes edifícios de escritórios em todo o país – incluindo em Manhattan – foram recentemente vendidos com grandes descontos de até 70% a compradores oportunistas, que apostam que obterão grandes lucros quando os preços eventualmente recuperarem.
Em abril, uma empresa pouco conhecida, a Yellowstone Real Estate Investments, pagou US$ 185 milhões pela 1740 Broadway, uma famosa torre de escritórios perto de Columbus Circle, em Manhattan. A gigante de investimentos Blackstone pagou US$ 600 milhões pela construção uma década antes. E esta semana, duas imobiliárias adquiriram uma torre no centro de Manhattan por menos de US$ 50 milhões, de acordo com Bloomberg.
Embora se trate de compradores relativamente pequenos, o seu surgimento é um sinal da dor crescente no mercado imobiliário comercial dos EUA. As negociações difíceis são um dos exemplos mais visíveis dos problemas que estão a surgir no sector e que podem levar a grandes perdas para centenas de bancos e investidores em empréstimos garantidos por bens imobiliários.
Isaac Hera, executivo-chefe da Yellowstone, disse que sua empresa estava fazendo negócios com base em cálculos de que “nossos investimentos atuais não serão afetados negativamente se os preços dos escritórios continuarem a cair”. Hera acrescentou: “Nunca tentamos cronometrar os mercados”.
Alguns analistas do sector alertaram que a procura de pechinchas é a ponta do icebergue, mais um sinal de negociações rápidas do que uma indicação de que os preços dos edifícios de escritórios atingiram o fundo do poço – especialmente os construídos há décadas.
“As vagas de escritórios estão atingindo níveis nunca vistos antes”, disse Chad Littell, diretor nacional de análise de mercados de capitais dos EUA na CoStar, uma empresa de pesquisa e dados imobiliários comerciais. “À medida que as vagas aumentam, é difícil contrair dívidas para comprar ou desenvolver um escritório.”
A CoStar prevê que 2024 e 2025 serão os dois piores anos já registados para edifícios de escritórios em termos da quantidade de espaço que os inquilinos estão a devolver ou a desocupar em todo o país.
A extensão total dos problemas poderá só ser evidente muito mais tarde, dadas as dinâmicas complexas e os incentivos concorrentes dos intervenientes no mercado – desde credores e inquilinos até compradores e vendedores.
Os problemas no setor de escritórios começaram com a pandemia, que marcou o início de uma mudança duradoura para o trabalho remoto. Desde então, os empregadores tiveram de se adaptar ao facto de não terem os seus trabalhadores no escritório cinco dias por semana, o que levou muitos a reduzir o tamanho do seu espaço de escritório. Isso atingiu os proprietários de edifícios, que dependem de aluguéis regulares para pagar suas hipotecas.
O aumento das taxas de juro tornou as coisas ainda mais difíceis, com muitos proprietários relutantes em renegociar acordos de financiamento ou incapazes de pagar novas hipotecas – especialmente se os proprietários não tiverem inquilinos que paguem rendas suficientes. Alguns proprietários de edifícios ameaçaram deixar de pagar as hipotecas e abandonar as suas propriedades.
Ao mesmo tempo, credores e investidores em obrigações garantidas por empréstimos imobiliários comerciais estão a tentar evitar execuções hipotecárias de edifícios e a ter de incorrer em grandes perdas através de vendas problemáticas. Em vez disso, muitos deram mais tempo aos proprietários, na esperança de conseguirem recrutar novos inquilinos e reiniciar o pagamento das hipotecas. Essa estratégia está a manter um controlo sobre o número de edifícios em dificuldades actualmente à venda. Mas a certa altura, as execuções hipotecárias e as vendas problemáticas tornam-se inevitáveis, e isso está a acontecer em Nova Iorque, Chicago e Los Angeles.
Até agora, este ano, as hipotecas de 16 edifícios de escritórios agrupadas em obrigações imobiliárias comerciais foram executadas ou extintas – resultando em perdas de 500 milhões de dólares para os investidores a nível nacional, segundo a Trepp, uma empresa de dados e investigação. No ano passado, 26 hipotecas agrupadas em obrigações foram executadas ou extintas, resultando em perdas de 265 milhões de dólares para os investidores.
O valor em dólares dessas perdas é pequeno, dado que cerca de 171 mil milhões de dólares em hipotecas de edifícios de escritórios foram agrupados em obrigações. Mas Trepp colocou mais de um quarto desses empréstimos em uma lista de observação para possíveis problemas – o que significa que mais vendas problemáticas podem estar no futuro.
A maioria dos caçadores de pechinchas está pagando tudo em dinheiro pelos prédios de escritórios porque os credores estão mais focados em se livrar de carteiras de empréstimos problemáticos e menos abertos a assumir novas dívidas, disseram especialistas do setor. Esses compradores muitas vezes contentam-se em esperar que as taxas de juros baixem antes de se prenderem ao empréstimo habitual de 10 anos para financiar uma transação de construção de escritórios.
Hera, de Yellowstone, disse que prefere comprar à vista ao lidar com vendedores em dificuldades porque os negócios são fechados mais rapidamente. Ele acrescentou que a sua empresa, que depende do dinheiro de fundos de pensões e de investidores ricos, tinha “centenas de milhões de dólares” para comprar outras propriedades ou empréstimos.
Yellowstone comprou o 1740 Broadway, um prédio praticamente vazio, com planos de potencialmente converter alguns andares em apartamentos, disse Hera. Um fundo Blackstone pagou US$ 600 milhões em 2014 pelo edifício histórico, outrora ocupado pela Mutual Life Insurance Company de Nova York e apelidado de edifício “MONY”.
A compra da Blackstone foi parcialmente financiada por uma hipoteca de 308 milhões de dólares do Deutsche Bank, que mais tarde foi transformada num título imobiliário comercial que foi vendido a investidores. A Blackstone disse que tinha amortizado a sua participação no edifício há três anos, na altura em que os grandes inquilinos começaram a sair durante a pandemia, e que os efeitos sobre os seus investidores foram limitados. Alguns investidores no título que apoiava o 1740 Broadway também sofreram perdas porque os US$ 185 milhões que Yellowstone pagou estavam bem abaixo do valor da hipoteca.
A TPG e seu parceiro de negócios, GFP Real Estate, também planejam converter o prédio praticamente vazio de 27 andares que adquiriram na 222 Broadway por US$ 147,5 milhões em apartamentos, disse uma pessoa informada sobre o assunto. A GFP faz parte de um grupo proprietário que também planeja converter o histórico edifício Flatiron em Manhattan em apartamentos.
Muitos no setor imobiliário veem a conversão de edifícios de escritórios em apartamentos como uma forma de lidar com a necessidade de mais moradias nas cidades e a diminuição da demanda por escritórios. Mas as conversões são dispendiosas e nem todos os edifícios são fáceis de modernizar.
Tanto o Yellowstone quanto o TPG adquiriram os dois edifícios na Broadway por um preço que representava um desconto de aproximadamente 70% em relação ao valor pelo qual esses edifícios foram vendidos pela última vez, há cerca de uma década.
Robert Sarver, um incorporador imobiliário e ex-proprietário do Phoenix Suns da National Basketball Association, está usando parte de sua fortuna pessoal para investir em edifícios de escritórios. O dinheiro da família do Sr. Sarver apoia uma empresa de investimentos com sede em Phoenix, 3Edgewood, que no ano passado adquiriu propriedades de escritórios em Dallas e Houston em transações totalmente em dinheiro.
Sarver vendeu o Suns e um time profissional de basquete feminino há dois anos, após uma investigação da NBA sobre alegações de maus-tratos a funcionários e uso de insultos raciais. Ele supostamente vendeu as duas equipes por US$ 4 bilhões. Sarver se recusou a discutir o acordo.
Em outubro, a empresa do Sr. Sarver pagou cerca de US$ 580 milhões em dinheiro para um complexo de escritórios e varejo relativamente novo no subúrbio de Dallas. Sete anos antes, o complexo foi vendido por mais de US$ 733 milhões, segundo dados da CoStar.
Timothy Sloan, ex-presidente-executivo do Wells Fargo e vice-presidente da empresa de investimentos Fortress, disse que é muito cedo para a maioria dos investidores institucionais começarem a comprar edifícios de escritórios – mesmo a preços difíceis.
“Podíamos ver pessoas ricas comprando prédios de escritórios vazios”, disse Sloan. “Mas eles podem se dar ao luxo de ter uma visão de longo prazo onde um fundo de investimento não consegue.”
Outra coisa que impede as compras em dificuldades é que muitas propriedades antigas precisam de grandes investimentos de capital para fornecer o tipo de comodidades que os inquilinos procuram ou para pagar para converter esses edifícios em apartamentos residenciais.
Jeffrey Kaplan, fundador da Meadow Partners, uma gestora imobiliária avaliada em 6,2 mil milhões de dólares, disse que era difícil ficar demasiado entusiasmado com a compra de um edifício de escritórios antigo que não tivesse as comodidades de um edifício recém-construído – mesmo a um preço angustiante.
“Simplesmente não sei o que acontece com alguns desses edifícios”, disse Kaplan. “Não é viável converter todos estes edifícios de escritórios ‘meh’ em residenciais. Ainda é muito caro em muitos casos.”
Susan C. praiano contribuiu com pesquisas.