Estado chamado a pagar logo que o jovem falhe uma prestação no crédito com garantia pública – Observador Feijoada

A portaria estabelece que, se o cliente deixar de pagar as prestações ao banco, o Estado assume a responsabilidade – até ao limite da garantia que concedeu, no máximo 15% do valor da compra. “Sempre que a garantia for validamente acionada, o Estado, na qualidade de garante, fica obrigado a entregar à instituição o montante correspondente à percentagem garantida do capital então em dívida”, pode ler-se na legislação aprovada há poucos dias.

Como aconteceria numa situação normal, é o banco que, depois, tem de acionar os mecanismos de recuperação de crédito. Mas tudo aquilo que for recuperado será, prioritariamente, entregue ao Estado (até ser ressarcido o contribuinte do valor das prestações que foram pagas em substituição do cliente).

Até dezembro de 2026 jovens podem ter garantia pública na entrada da compra de casa. Regulamentação já foi publicada

Ainda falta o Ministério das Finanças determinar um montante máximo em garantias e, também, o valor máximo que é autorizado a cada banco (um valor máximo que, no entanto, os bancos podem pedir para reforçar se estiverem perto de esgotar o seu plafond inicial). Para a definição do valor total (máximo), o Governo vai querer perceber quantos bancos vão aderir a este programa.

Tal como já se previa, a portaria também esclarece que caso alguém beneficie da garantia pública e vender a casa antes de pagar os primeiros 15% (no máximo) do capital que está garantido pelo Estado, então a garantia pública caduca, com a emissão do distrate da hipoteca.

Esse jovem já não poderá, depois, porém, voltar a beneficiar da garantia porque deixaria de cumprir os requisitos legais – designadamente, o facto de este ser um apoio que apenas é válido para a compra da primeira habitação própria e permanente. Estão excluídos, por isso, os jovens que tenham outros imóveis (mesmo que sejam, por exemplo, porções de heranças). Também não se pode comprar aquela casa com o apoio e, depois, colocá-la no mercado de arrendamento, porque isso seria uma violação do objetivo deste apoio à compra de habitação própria e permanente.

A garantia é válida por 10 anos, o que, em princípio, é tempo suficiente para que o jovem reembolse mais do que os primeiros 15% do empréstimo (e se o cliente fizer amortizações antecipadas do financiamento, a garantia do Estado reduz-se proporcionalmente).

Só podem pedir este apoio os jovens com morada fiscal em Portugal e que tenham idade até aos 35 anos, inclusive – o que significa que a data da escritura tem de ser antes de o jovem ter celebrado o seu 36º aniversário. Também só podem ser sujeitas a garantia pública (parcial) as compras de casas no valor até 450 mil euros e não está abrangido crédito para construção, apenas compra.

Apenas podem ter o apoio os contribuintes com rendimentos coletáveis anuais até ao oitavo escalão de IRS (80 mil euros, nos termos do Orçamento do Estado de 2024) e que não tenham dívidas ao fisco nem à Segurança Social.

A garantia pública permite aos jovens “contornar” os limites ao financiamento que existem (oficialmente) desde 2018 – existe uma “recomendação macroprudencial” do Banco de Portugal que não autoriza a concessão de crédito a 100% – o máximo é 90%, a menos que se trate de imóveis do banco. Porém, os candidatos continuam a ter de cumprir os outros requisitos impostos por essa “medida macroprudencial”, como a necessidade de ter custos com o crédito inferiores a 50% do seu rendimento disponível.

Daí que haja quem preveja um alcance limitado para este apoio, como Nuno Rico, economista da DECO Proteste. “Sabendo-se que três em cada quatro jovens em Portugal têm salários inferiores a 1.000 euros líquidos, percebe-se que a medida poderá deixar muita gente de fora”, afirma o especialista, notando que, com as taxas de juro atuais, um jovem que ganhe mil euros só consegue um crédito de cerca de 125 mil euros e, mesmo que seja um casal, não irá conseguir ir além dos 250 mil euros, sensivelmente, o que torna difícil a compra de casa por parte de quem quer viver perto dos principais centros urbanos.

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Este é um programa de apoio que pode acumular-se à outra medida que o Governo anunciou para melhorar o acesso dos jovens ao crédito à habitação: a isenção total ou parcial do pagamento do Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), do Imposto de Selo (IS) e dos valores dos emolumentos. Essa é uma medida que já está em vigor desde o início de agosto, que também era a data para a qual estava prevista a chegada da garantia pública que só deverá chegar ao terreno, na prática, em finais de novembro.