conversa de loja
/duz ĭt pen-səl/
Um termo imobiliário usado por incorporadores quando avaliam se um projeto faz sentido financeiro.
Este artigo faz parte do Shop Talk, um recurso regular que explora as expressões idiomáticas do mundo dos negócios: o jargão interno, os termos recém-criados, as frases infelizes ou usadas em demasia.
O custo explosivo da habitação levou cidades, estados e a administração Biden a criar uma série de programas destinados a fazer com que os promotores construíssem habitações que as pessoas pudessem pagar.
Por que os desenvolvedores não estão fazendo isso por conta própria? Por que continuam a produzir quintas McMansioney e torres de apartamentos de luxo quando tantos americanos precisam desesperadamente de um lugar económico para viver?
Quando os funcionários públicos fazem estas perguntas, a resposta é muitas vezes dada através de um cliché imobiliário: não é lápis.
Um projeto a lápis é aquele que faz sentido financeiro. O setor imobiliário é um setor arriscado, sujeito a uma regulamentação pesada, a um ciclo de expansão e queda e a taxas de juro flutuantes que podem levar um projeto de sucesso à falência no espaço de uma reunião da Reserva Federal. Quando os desenvolvedores dizem algo a lápis, eles estão dizendo que tudo o que desejam construir tem chance de ganhar dinheiro suficiente para superar as muitas chances de fracasso.
“A essência de ‘Será que é lápis?’ é que você pode pegar uma grande quantidade de informações e reduzi-la a uma resposta de um número”, disse Joe Still, um corretor que ministra uma série de cursos imobiliários chamados “É lápis?”(Os preços começam em US$ 199 por cinco horas de instrução.)
Na maioria das vezes, um projeto a lápis é mais do que apenas lucrativo. Os investidores num novo projeto de apartamento ou condomínio esperam frequentemente duplicar o seu dinheiro – ou mais – em quatro a cinco anos.
Os construtores raramente explicam isso em reuniões públicas. A metáfora do lápis surge frequentemente quando o promotor pede assistência pública ou evita um pedido para fazer algo caro, como alterar o design ou reduzir os aluguéis.
Nos últimos cinco anos, a combinação do aumento da inflação e das taxas de juro mais elevadas tornou o desenvolvimento muito menos lucrativo do que era no período que antecedeu a Covid-19. Os preços dos aluguéis e das casas ainda são muito altos para muitos americanos, mas estagnaram um pouco. Isso retardou o desenvolvimento porque os desenvolvedores estão preocupados com sua lucratividade futura – isto é, eles temem que não possam mais desenhar, de acordo com um estudo. relatório recente pelo Terner Center for Housing Innovation da Universidade da Califórnia, Berkeley. (O relatório foi intitulado “Making It Pencil”.)
Dado que a grande maioria das novas habitações é construída por promotores privados, a maioria dos programas habitacionais do governo são tentativas de tornar as coisas fáceis. Os vouchers de aluguel da Seção 8 pagam uma parte do aluguel de mercado para inquilinos de baixa renda, tornando-os um lápis. O crédito fiscal para habitação de baixos rendimentos dá às empresas uma pausa em troca de um investimento em empreendimentos habitacionais de rendimentos baixos a moderados que não podem existir sem ajuda.
À medida que os encargos com as rendas aumentam, os estados começaram a criar programas de “habitação para a força de trabalho” que visam os arrendatários mais ricos. Vários governos estaduais e locais também começaram a lançar a ideia de construir novas habitações públicas. A habitação pública não é um lápis, é claro. Esse é, de fato, o ponto.