Alguns bancos de Wall Street, preocupados com o facto de os proprietários de edifícios de escritórios vazios e em dificuldades não conseguirem pagar as suas hipotecas, começaram a desfazer-se das suas carteiras de empréstimos imobiliários comerciais na esperança de reduzir as suas perdas.
É um sinal precoce, mas revelador, da crise mais ampla que se instala no mercado imobiliário comercial, que está a sofrer com os efeitos duplos das altas taxas de juro, que tornam mais difícil o refinanciamento de empréstimos, e das baixas taxas de ocupação dos edifícios de escritórios – um resultado da pandemia.
No final do ano passado, uma afiliada do Deutsche Bank e outro credor alemão venderam a hipoteca inadimplente do Argonaut, um complexo de escritórios de 115 anos no centro de Manhattan, ao escritório familiar do investidor bilionário George Soros, de acordo com documentos judiciais.
Na mesma altura, a Goldman Sachs vendeu empréstimos que detinha sobre uma carteira de edifícios de escritórios em dificuldades em Nova Iorque, São Francisco e Boston. E em Maio, o credor canadiano CIBC concluiu uma venda de 300 milhões de dólares em hipotecas sobre um conjunto de edifícios de escritórios em todo o país.
“O que estamos vendo agora são casos isolados”, disse Nathan Stovall, diretor de pesquisa de instituições financeiras da S&P Global Market Intelligence.
Stovall disse que as vendas estão aumentando à medida que “os bancos procuram reduzir as exposições”.
Em termos de número e valor, os empréstimos comerciais problemáticos que os bancos estão a tentar livrar-se são uma fatia dos cerca de 2,5 biliões de dólares em empréstimos imobiliários comerciais detidos por todos os bancos nos Estados Unidos, de acordo com a S&P Global Market Intelligence.
Mas estas medidas indicam uma aceitação relutante por parte de alguns credores de que a estratégia da indústria bancária de “estender e fingir” está a perder força e que muitos proprietários de imóveis – especialmente proprietários de edifícios de escritórios – vão deixar de pagar as hipotecas. Isso significa que grandes perdas para os credores são inevitáveis e os lucros dos bancos serão prejudicados.
Os bancos regularmente “prolongam” o tempo que os proprietários em dificuldades têm para encontrar inquilinos que paguem rendas para os seus edifícios de escritórios meio vazios e “fingem” que as prorrogações permitirão aos proprietários colocar as suas finanças em ordem. Os credores também evitaram pressionar os proprietários a renegociar os empréstimos vencidos, dadas as atuais taxas de juros muito mais altas.
Mas os bancos estão a agir no interesse próprio e não por pena dos mutuários. Quando um banco executa a hipoteca de um devedor inadimplente, ele enfrenta a perspectiva de uma perda teórica se transformar em perda real. Algo semelhante acontece quando um banco vende um empréstimo inadimplente com um desconto substancial no saldo devido. No entanto, nos cálculos do banco, assumir uma perda agora ainda é melhor do que arriscar um impacto mais profundo caso a situação se deteriore no futuro.
Os problemas com os empréstimos imobiliários comerciais, embora graves, ainda não atingiram um nível de crise. O sector bancário informou recentemente que pouco menos de 37 mil milhões de dólares em empréstimos imobiliários comerciais, ou 1,17% de todos os empréstimos detidos pelos bancos, estavam inadimplentes – o que significa que o pagamento de um empréstimo estava atrasado há mais de 30 dias. No rescaldo da crise financeira de 2008, a inadimplência nos empréstimos imobiliários comerciais nos bancos atingiu um pico de 10,5% no início de 2010, de acordo com a S&P Global Market Intelligence.
“Os bancos sabem que têm demasiados empréstimos nas suas contas”, disse Jay Neveloff, que dirige o escritório de advocacia imobiliária da Kramer Levin.
Neveloff disse que os bancos estão começando a fazer análises para ver que tipo de desconto seria necessário para atrair os investidores a comprar o pior do lote. Neveloff disse que está trabalhando em nome de vários compradores de escritórios familiares que foram abordados diretamente por alguns grandes bancos com acordos para comprar empréstimos com desconto.
Neste momento, disse ele, os bancos estão inclinados a comercializar negócios de forma privada, para não chamarem demasiada atenção e potencialmente assustarem os seus próprios accionistas.
“Os bancos recorrem a um número seleto de corretores e dizem: ‘Não quero esse público’”, disse Neveloff.
Os bancos também estão a sentir pressão dos reguladores e dos seus próprios investidores para reduzirem as suas carteiras de empréstimos imobiliários comerciais – especialmente na sequência do colapso do First Republic e do Signature Bank no ano passado. Ambos foram grandes credores imobiliários comerciais.
Os bancos regionais e comunitários – aqueles com 100 mil milhões de dólares em activos ou menos – representam quase dois terços dos empréstimos imobiliários comerciais nos balanços dos bancos, de acordo com a S&P Global Market Intelligence. E muitos desses empréstimos são detidos por bancos comunitários que têm menos de 10 mil milhões de dólares em activos e que não possuem os fluxos de receitas diversificados de bancos muito maiores.
Jonathan Nachmani, diretor administrativo da Madison Capital, uma empresa financeira e de investimento imobiliário comercial, disse que centenas de bilhões em empréstimos para edifícios de escritórios vencerão nos próximos dois anos. Ele disse que os bancos não têm vendido empréstimos em massa porque não querem assumir perdas e não há interesse suficiente por parte dos grandes investidores.
“É porque ninguém quer tocar no cargo”, disse Nachmani, que supervisiona as aquisições da empresa.
Um dos maiores acordos de investidores institucionais para empréstimos imobiliários comerciais ocorreu no verão passado, quando o Fortress Investment Group, uma grande empresa de gestão de investimentos com US$ 46 bilhões em ativos, pagou US$ 1 bilhão para a Capital One para uma carteira de empréstimos, muitos deles empréstimos para escritórios em Nova York.
Tim Sloan, vice-presidente do Fortress e ex-presidente-executivo do Wells Fargo, disse que a empresa de investimentos pretende comprar escritórios e dívidas de bancos a preços promocionais. Mas a empresa está interessada principalmente em comprar as parcelas de um empréstimo com classificação mais elevada ou menos arriscadas.
Para os investidores, o atrativo de adquirir empréstimos imobiliários comerciais com desconto é que os empréstimos poderão valer muito mais se o setor se recuperar nos próximos anos. E na pior das hipóteses, os compradores conseguem tomar posse de um edifício com desconto após a execução hipotecária.
Esse é o cenário que se desenrola no edifício Argonaut na 224 West 57th Street. Em abril, o family office de Soros decidiu executar a hipoteca do empréstimo inadimplente que adquiriu no ano passado do Deutsche and Aareal Bank, um pequeno banco alemão com escritório em Nova York, de acordo com documentos judiciais apresentados na Suprema Corte de Manhattan. Um dos inquilinos do edifício é o grupo de caridade do Sr. Soros, Open Society Foundations. Um porta-voz de Soros não quis comentar.
Algumas das negociações de empréstimos imobiliários comerciais estão sendo estruturadas de forma a minimizar as perdas para qualquer comprador.
Em novembro, a Rithm Capital e uma afiliada, GreenBarn Investment Group, negociaram um acordo com o Goldman Sachs para adquirir com desconto algumas das parcelas de maior classificação de um empréstimo para um veículo de investimento em edifícios de escritórios chamado Columbia Property Trust, disseram três pessoas informadas sobre a matéria.
Columbia Property, um fundo de investimento imobiliário, deixou de pagar no ano passado um empréstimo de US$ 1,7 bilhão organizado pelo Goldman, Citigroup e Deutsche Bank. O empréstimo foi garantido por sete edifícios de escritórios em Nova Iorque, São Francisco e Boston e todos os três bancos retiveram algumas partes desse empréstimo nos seus livros.
Em março, a GreenBarn fez parceria com dois fundos de hedge para comprar parcelas do empréstimo com classificação igualmente elevada que estavam nos livros do Citi, disseram as pessoas.
Ao fazê-lo, a GreenBarn não só trouxe dinheiro novo para o negócio, mas também distribuiu o risco entre várias empresas – reduzindo o montante total que qualquer empresa poderia perder se os pagamentos da hipoteca não fossem reiniciados.
Tanto o Goldman quanto o Citi não quiseram comentar.
Michael Hamilton, um dos chefes da prática imobiliária da O’Melveny & Myers, disse que esteve envolvido em uma série de negócios nos quais os bancos estão discretamente dando aos mutuários um ano para encontrar um comprador para uma propriedade – mesmo que isso signifique um edifício é vendido com um desconto substancial. Ele disse que os bancos estão interessados em evitar uma execução hipotecária e que os mutuários se beneficiam ao abandonar uma hipoteca sem dever nada.
“O que tenho visto é que as baratas estão começando a aparecer”, disse Hamilton. “O público em geral não tem noção da gravidade do problema.”
Julie Creswell relatórios contribuídos.