Os preços das casas resistiram melhor do que o esperado em meio a altas taxas de juros. Mas isso não significa que o mercado imobiliário esteja saudável.
Quando a Reserva Federal começou a aumentar as taxas de juro em 2022, a maioria dos economistas pensava que o mercado imobiliário seria o primeiro a sofrer as consequências: custos de empréstimos mais elevados tornariam mais caro comprar e construir, levando à redução da procura, menos construção e preços mais baixos. .
Eles estavam certos – a princípio. A construção desacelerou, mas depois aumentou. Os preços soluçaram e depois retomaram a marcha ascendente. Taxas mais altas dificultavam o acesso às casas, mas os americanos ainda queriam comprá-las.
O resultado é um mercado imobiliário diferente e mais estranho daquele descrito nos manuais de economia. As peças provaram ser surpreendentemente resistentes. Outras partes paralisaram quase completamente. E alguns parecem estar à beira de um precipício, correndo o risco de cair se as taxas permanecerem altas por muito tempo ou se a economia enfraquecer inesperadamente.
É também um mercado de fortes divisões. As pessoas que fixaram taxas baixas antes de 2022 tiveram, na maioria dos casos, o valor das suas casas disparado, mas foram protegidas de custos de empréstimos mais elevados. Aqueles que ainda não possuíam, por outro lado, muitas vezes tiveram que escolher entre aluguéis inacessíveis e preços de casas inacessíveis.
Mas a situação é matizada. Os proprietários de casas em algumas partes do país enfrentam custos de seguro exorbitantes. Os aluguéis em algumas cidades foram moderados. Os construtores estão encontrando maneiras de tornar as novas casas acessíveis para os compradores de primeira viagem.
Nenhum indicador conta a história completa. Em vez disso, economistas e especialistas do setor dizem que a compreensão do mercado imobiliário exige a análise de uma série de dados que esclarecem diferentes peças do quebra-cabeça.
1. É difícil encontrar uma casa para comprar.
A rápida subida das taxas de juro fez baixar a procura de habitação, tornando o empréstimo mais caro. Mas também levou a uma grande queda na oferta: muitos proprietários estão a manter as suas casas durante mais tempo do que o fariam de outra forma, porque vendê-las significaria abdicar das suas taxas de juro ultrabaixas.
Este fenómeno de “bloqueio de taxas” contribuiu para uma grave escassez de casas para venda. Não é o único factor: a construção de casas atrasou-se durante anos antes da pandemia, e os baby boomers reformados têm optado por ficar nas suas casas em vez de se mudarem para comunidades de reformados ou de reduzirem o tamanho para condomínios, como muitos especialistas em habitação esperavam.
Muitos economistas argumentam que a falta de oferta ajudou a manter os preços elevados, especialmente em alguns mercados, embora discordem sobre a magnitude do efeito. O certo é que para quem pretende comprar, encontrar uma casa tem sido extremamente difícil.
2. As casas são inacessíveis.
Os preços das casas, já elevados, dispararam durante a pandemia, subindo mais de 40% a nível nacional entre o final de 2019 e meados de 2021, de acordo com o índice de preços S&P CoreLogic Case-Shiller. Subiram mais lentamente desde então, mas não caíram como muitos economistas esperavam quando o Fed começou a aumentar as taxas de juro.
O aumento das taxas de juros colocou esses preços ainda mais fora do alcance de muitos compradores. Alguém que comprasse uma casa de US$ 300.000 com um pagamento inicial de 10% poderia esperar pagar cerca de US$ 1.100 por mês em uma hipoteca no final de 2021, quando as taxas de juros de um empréstimo de taxa fixa de 30 anos eram de cerca de 3%. Hoje, com taxas de cerca de 7%, essa mesma casa custaria cerca de 1.800 dólares por mês, um aumento de quase 60% nos custos mensais. (Isso nem leva em conta o aumento do custo do seguro ou outras despesas.)
Os economistas têm diferentes formas de medir a acessibilidade, mas todos mostram praticamente a mesma coisa: comprar uma casa, especialmente para quem compra pela primeira vez, está mais fora de alcance do que em qualquer momento em décadas, ou talvez nunca. Um índice, da Zillow, mostra que uma família típica que compra uma casa mediana com 10% de entrada poderia esperar gastar mais de 40% do seu rendimento em custos de habitação, bem acima dos 30% recomendados pelos especialistas financeiros. E em muitas cidades, como Denver, Austin e Nashville – sem falar em cidades atípicas de longa data, como Nova York e São Francisco – os números são muito piores.
3. Novas casas estão preenchendo (algumas) lacunas.
Talvez o desenvolvimento mais surpreendente no mercado imobiliário nos últimos dois anos tenha sido a resiliência das vendas de casas novas.
Os promotores normalmente enfrentam dificuldades quando as taxas de juro sobem, porque os elevados custos dos empréstimos afastam os compradores, ao mesmo tempo que tornam a construção mais cara.
Mas desta vez, com tão poucas casas disponíveis para venda, muitos compradores têm optado por novas construções. Ao mesmo tempo, muitos grandes construtores conseguiram contrair empréstimos quando as taxas de juro eram baixas e conseguiram utilizar esse poder de fogo financeiro para “comprar” as taxas de juro dos clientes – tornando as suas casas mais acessíveis sem necessidade de reduzir os preços.
Como resultado, as vendas de casas novas mantiveram-se relativamente estáveis, mesmo com a queda nas vendas de casas existentes. Os incorporadores têm procurado atender especialmente os compradores de primeira viagem, construindo casas menores, um segmento do mercado que eles praticamente ignoraram durante anos.
No entanto, não está claro por quanto tempo a tendência pode continuar. Muitas construtoras interromperam a atividade quando as taxas subiram pela primeira vez, deixando menos casas novas em preparação para chegar ao mercado nos próximos anos. E se as taxas permanecerem elevadas, poderá ser mais difícil para os construtores oferecerem os incentivos financeiros que utilizaram para atrair compradores de primeira viagem. Em maio, incorporadores privados inauguraram novas casas no ritmo mais lento em quase quatro anos, disse o Departamento de Comércio na quinta-feira.
4. Os aluguéis também são inacessíveis.
Os aluguéis dispararam em grande parte do país durante a pandemia, à medida que os americanos fugiam das cidades e procuravam espaço. Depois continuaram a subir, à medida que o forte mercado de trabalho aumentava a procura.
O aumento dos aluguéis ajudou a alimentar um boom na construção de apartamentos, que trouxe uma enxurrada de oferta ao mercado, especialmente em cidades do sul como Austin e Atlanta. Isso fez com que os aluguéis subissem mais lentamente ou até caíssem em alguns lugares.
Mas essa moderação tem demorado a penetrar no mercado. Muitos inquilinos estão a pagar rendas negociadas no início do ciclo habitacional, e as novas construções têm-se concentrado no mercado de luxo, o que não ajuda muito os arrendatários de rendimentos médios ou baixos, pelo menos a curto prazo.
Tudo isto produziu uma crise de acessibilidade dos aluguéis que continua a piorar. A participação recorde de locatários estão a gastar mais de 30 por cento dos seus rendimentos em habitação, descobriu recentemente o Centro Conjunto de Estudos de Habitação de Harvard, e mais de 12 milhões de famílias estão a gastar mais de metade dos seus rendimentos em rendas. A acessibilidade já não é um problema apenas para os pobres: o relatório de Harvard concluiu que a renda está a tornar-se um fardo, mesmo entre muitas famílias que ganham mais de 75.000 dólares por ano.
5. Uma mudança pode estar em curso.
Durante grande parte dos últimos dois anos, o mercado imobiliário – especialmente para casas existentes – esteve estagnado. Os compradores não podem comprar casas, a menos que os preços ou as taxas de juros caiam. Os proprietários sentem pouca pressão para vender e não estão ansiosos para se tornarem compradores.
O que poderia quebrar o impasse? Uma possibilidade são taxas de juros mais baixas, o que poderia trazer de volta ao mercado uma enxurrada de compradores e vendedores. Mas com a inflação a revelar-se teimosa, os cortes nas taxas não parecem iminentes.
Outra possibilidade é um regresso mais gradual à normalidade, à medida que os proprietários decidam que já não podem adiar movimentos há muito adiados e se tornem mais dispostos a fechar um acordo, e à medida que os compradores se resignem a taxas mais elevadas.
Há sinais de que podem estar começando a acontecer. Mais proprietários estão colocando suas casas à venda e mais estão reduzindo os preços para atrair compradores. Os construtores estão concluindo mais casas novas sem um comprador alinhado. Os corretores imobiliários estão compartilhando histórias de casas abertas vazias e casas que permanecem no mercado por mais tempo do que o esperado.
Quase ninguém espera que os preços entrem em colapso. A geração millennial está no centro dos anos de compra de casas, o que significa que a procura por casas deverá ser forte, e anos de subconstrução significam que o país ainda tem muito poucas casas, segundo a maioria das medidas. E como a maioria dos proprietários de casas tem bastante capital próprio e os padrões de crédito têm sido rigorosos, não é provável que haja uma onda de vendas forçadas como houve quando a bolha imobiliária rebentou há quase duas décadas.
Mas isso também significa que a crise de acessibilidade provavelmente não se resolverá em breve. Taxas mais baixas ajudariam, mas será necessário mais do que isso para que a propriedade de uma casa própria pareça alcançável para muitos americanos mais jovens.