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Que Apocalipse do Varejo? Os shopping centers estão de volta.

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Jun 9, 2024

Os proprietários de centros comerciais encontraram-se numa posição totalmente desconhecida: pela primeira vez em 20 anos, a procura de espaços comerciais supera a oferta.

Essa procura disparou recentemente e, após anos de construção silenciosa e uma purga de propriedades com fraco desempenho, encontrou-se com um mercado retalhista com menos espaço disponível. As propriedades que sobreviveram ao expurgo contrataram inquilinos que atrairiam mais compradores e lhes dariam mais motivos para permanecer. Isso significou mais restaurantes e locais que promovem experiências recreativas, como lançamento de machado e, mais recentemente, pickleball. Também significou menos espaço para os retalhistas tradicionais que não apresentavam um bom desempenho, como livrarias e marcas de vestuário.

Devido a essas medidas, “não há tanta redundância de inquilinos e os proprietários estão a criar combinações de inquilinos muito mais robustas”, disse Barrie Scardina, presidente de serviços de retalho nas Américas, leasing de agências e alianças da Cushman & Wakefield, uma empresa imobiliária. “Estamos vendo uma das ocupações mais produtivas registradas nos últimos 10 anos.”

A vacância em shopping centers é a mais baixa em duas décadas, com 5,4%, disse a Cushman & Wakefield em um relatório recente, e a vantagem nas negociações de aluguel passou dos inquilinos para os proprietários.

Para atender à demanda, os incorporadores estão em busca de propriedades em dificuldades e falidas – ou mesmo locais onde o varejo seria mais adequado do que o uso atual. A Partners Capital está convertendo um complexo de escritórios de 100.000 pés quadrados perto de Las Vegas em um projeto de US$ 30 milhões, chamado Cliff, que incluirá restaurantes, boutiques, operadoras de saúde e bem-estar, espaço de entretenimento e um bar central. Esta é uma mudança em relação ao que o promotor estava a fazer há apenas alguns anos, quando estava a vender grande parte do seu portefólio de centros de retalho e a migrar para edifícios industriais que albergavam inquilinos, como fornecedores de logística, disse Bobby Khorshidi, presidente da empresa.

A decisão da Partners Capital é uma representação adequada de como os destinos dos imóveis de escritórios e dos centros comerciais mudaram de lugar.

David Larcher, executivo-chefe da Vestar, uma incorporadora em Phoenix que está planejando vários projetos, incluindo a segunda fase do Vineyard Towne Center, um shopping center de 260.000 pés quadrados em Queen Creek, Arizona, disse que a pandemia foi “boa para varejo.”

“Havia muito espaço abandonado convertido para outros usos, e varejistas com muitas dívidas que estavam na ponta dos dedos foram eliminados”, disse ele.

Embora a pandemia possa ter acelerado a recuperação, é sustentada por uma mudança que começou há mais de uma década. Após a crise financeira e a recessão de 2009, e no contexto do crescimento do comércio eletrónico, as falências dos retalhistas levaram a um excesso de espaço que levou muitos investidores a vender ou converter centros comerciais e a adotar escritórios, apartamentos e armazéns. O espaço dos centros comerciais, que aumentou de 2006 a 2009, começou a diminuir – principalmente em duas vagas, primeiro de 2009 a 2016 e depois novamente durante a pandemia.

Os centros comerciais que ainda existiam mudaram de estratégia para irem ao encontro das mudanças no gosto dos consumidores, e os proprietários trouxeram inquilinos com elevado tráfego, incluindo restaurantes e centros de entretenimento, operadores de fitness, serviços de boutique, áreas de reunião pública e instalações médicas.

Em alguns casos, os promotores estão a adicionar apartamentos, mercearias, hotéis e escritórios, ao mesmo tempo que reduzem o espaço excedentário das lojas.

A Trademark Property está planejando reconstruir um centro de 470.000 pés quadrados em Arlington, Texas, reduzindo o espaço de varejo pela metade e adicionando usos para escritórios, residências, hotéis e entretenimento.

Da mesma forma, a Shopoff Realty Investments planeja transformar uma Macy’s e uma Sears vazia que abriga o Westminster Mall, ao sul de Los Angeles, em moradias e cerca de 25.000 pés quadrados de espaço de varejo de alimentos, como restaurantes. O projeto faz parte da estratégia da empresa para comprar e converter propriedades de varejo em dificuldades. Normalmente reduz o espaço da loja em 60 a 90 por cento, disse Bill Shopoff, fundador da empresa, que fica em Irvine, Califórnia.

“Há um número suficiente dessas oportunidades para manter nosso oleoduto bem abastecido por vários anos”, disse ele.

Centros ao ar livre em mercados de alto crescimento, como Phoenix, Nashville e Austin, Texas, estão liderando o ressurgimento, disse Scardina, da Cushman, e outros especialistas do setor. Os shoppings sofisticados também têm vagas apertadas, acrescentou ela.

A indústria também registou um aumento na procura nos últimos anos, à medida que as compras presenciais registaram um ligeiro ressurgimento e mais retalhistas começaram a utilizar as lojas como pontos de distribuição. A nível nacional, a taxa média de aluguer de quase 24 dólares por pé quadrado no primeiro trimestre deste ano foi quase 4% mais elevada do que no ano anterior. Em alguns casos, os proprietários conseguem aumentar as taxas de novos arrendamentos em mais de 30% em relação ao arrendamento anterior, disse Terry Montesi, fundador da Trademark Property, uma incorporadora de varejo e propriedades de uso misto em Fort Worth.

O ambiente atual está reacendendo o interesse dos investidores. Como as propriedades de varejo estavam em desuso, seus valores em geral não aumentaram tanto quanto os apartamentos e armazéns nos últimos anos. Como resultado, os centros comerciais podem gerar um rendimento atrativo em comparação com os ativos mais caros, numa época de taxas de juro teimosamente elevadas.

“Os fundamentos do setor imobiliário de varejo são os mais fortes da minha carreira”, disse Montesi, que fundou a Trademark em 1992. “Os mercados de capitais ainda não se adaptaram completamente ao varejo, mas estão se aquecendo.”

Mas algumas ameaças podem atrapalhar os bons tempos. Mais notavelmente, dizem os especialistas do setor, os consumidores estão se sentindo pressionados pela inflação e reduziram os gastos discricionários, conforme relatado recentemente nos lucros trimestrais do Walmart e da Target. Tanto os proprietários de centros comerciais como os retalhistas estão a ser pressionados pelas taxas de juro mais elevadas, bem como pelo aumento dos custos de construção e de seguros, que estão a aumentar as despesas de ocupação.

Os investidores também estão de olho nos retalhistas em dificuldades, à medida que mais lojas de vestuário como Express e Rue21 pedem falência e grandes retalhistas como Macy’s e Walmart fecham locais de baixo desempenho.

Entretanto, os centros comerciais estão com melhor aspecto do que há muito tempo e os espaços que ficam vagos são muitas vezes ocupados rapidamente por outros inquilinos.

Durante a pandemia, a incorporadora NewMark Merrill garantiu compromissos de pré-locação para 100% de seu projeto Rialto Village, um centro de 96.000 pés quadrados inaugurado no ano passado na região do Inland Empire, na Califórnia, disse Sanford Sigal, executivo-chefe do grupo. Há uma década, os compromissos de pré-arrendamento normalmente preenchiam 65 a 70 por cento de um centro, disse ele.

“Toda vez que eu ia a uma festa de qualquer tipo e contava a alguém que trabalhava no ramo de shopping centers, as pessoas diziam: ‘Oh, coitado!’”, disse Sigal, que comprou quatro shopping centers em Chicago por aproximadamente US$ 100 milhões este ano. “Portanto, a ideia de receber ligações de corretores um dia depois de uma loja anunciar o fechamento é muito incomum. Talvez sejamos as baratas do evento de extinção da Terra.”

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