Pode parecer um ótimo momento para possuir prédios de apartamentos.
Para muitos proprietários, sim. Os aluguéis dispararam nos últimos anos por causa da escassez de moradias em grande parte do país e de uma onda de inflação severa.
Mas um número crescente de propriedades para aluguel, especialmente no Sul e no Sudoeste, está em dificuldades financeiras. Apenas algumas pararam de fazer pagamentos de suas hipotecas, mas analistas temem que até 20 por cento de todos os empréstimos em propriedades de apartamentos possam estar em risco de inadimplência.
Embora os aluguéis tenham aumentado durante a pandemia, o aumento estagnou nos últimos meses. Em muitas partes do país, os aluguéis estão começando a cair. As taxas de juros, aumentadas pelo Federal Reserve para combater a inflação, tornaram as hipotecas muito mais caras para os proprietários de edifícios. E embora as casas continuem escassas em muitos lugares, os desenvolvedores podem ter construído muitos apartamentos de alto padrão em cidades que não estão mais atraindo tantos locatários quanto em 2021 e 2022, como Houston e Tampa, Flórida.
Esses problemas ainda não se transformaram em uma crise, porque a maioria dos proprietários de prédios de apartamentos, conhecidos no setor imobiliário como propriedades multifamiliares, não atrasaram os pagamentos dos empréstimos.
Apenas 1,7% dos empréstimos multifamiliares estão com pelo menos 30 dias de atraso, em comparação com aproximadamente 7% dos empréstimos para escritórios e cerca de 6% dos empréstimos para hotéis e varejo, de acordo com o Commercial Real Estate Finance Council, uma associação do setor cujos membros incluem credores e investidores.
Mas muitos grupos da indústria, agências de classificação e firmas de pesquisa estão preocupados que muitos outros empréstimos para apartamentos possam se tornar inadimplentes. Empréstimos multifamiliares compõem a maioria dos empréstimos recém-adicionados às listas de observação compiladas por especialistas da indústria.
“O mercado multifamiliar não está surgindo e dando um soco no seu nariz agora, mas está no radar de todos”, disse Lisa Pendergast, diretora executiva do conselho imobiliário.
As preocupações com empréstimos para apartamentos se somam a uma ladainha de problemas enfrentados pelo mercado imobiliário comercial. Prédios de escritórios mais antigos estão sofrendo por causa da mudança para o trabalho em casa. Hotéis estão sofrendo porque as pessoas estão fazendo menos viagens de negócios. Os shoppings vêm perdendo espaço há anos para as compras online.
Os problemas enfrentados pelos prédios de apartamentos são variados. Em alguns casos, os proprietários estão lutando para preencher as unidades e gerar renda suficiente. Em outros, os apartamentos estão cheios de inquilinos pagantes, mas os proprietários não conseguem aumentar os aluguéis rápido o suficiente para conseguir o dinheiro para cobrir os crescentes pagamentos de empréstimos.
Como resultado, quase um em cada cinco empréstimos multifamiliares corre o risco de se tornar inadimplente, de acordo com uma lista mantida pelo provedor de dados CRED iQ.
Os analistas estão mais preocupados com cerca de um terço das hipotecas multifamiliares que foram emitidas com taxas de juros flutuantes. Ao contrário das hipotecas típicas de taxa fixa, esses empréstimos exigiram pagamentos crescentes, pois as taxas de juros subiram nos últimos dois anos.
A ZMR Capital comprou o Reserve, um edifício de 982 unidades em Brandon, Flórida, perto de Tampa, no início de 2022. A hipoteca da propriedade foi empacotada em títulos vendidos a investidores. A propriedade está mais de 80% ocupada, mas os pagamentos de juros aumentaram mais de 50%, ou mais de US$ 6 milhões. Como resultado, o proprietário do edifício não conseguiu pagar a hipoteca, que venceu em abril, de acordo com a análise dos documentos de serviço de empréstimos da CRED iQ. A ZMR Capital não quis comentar.
A OWC 182 Holdings, proprietária do Oaks of Westchase em Houston, um imóvel de apartamentos estilo jardim com 182 unidades, composto por 15 prédios de dois andares, não efetua os pagamentos de sua hipoteca desde abril, em grande parte devido aos altos custos de juros, de acordo com a CRED iQ. Representantes da OWC 182 não puderam ser contatados para comentar.
“O aumento nas taxas está causando um aumento nos custos do serviço da dívida dessas propriedades”, disse Mike Haas, presidente-executivo da CRED iQ.
Mas mesmo os tomadores de empréstimo que garantiram uma hipoteca de taxa fixa podem ter dificuldades quando tiverem que refinanciar suas hipotecas com empréstimos que carregam taxas de juros muito mais altas. Cerca de US$ 250 bilhões em empréstimos multifamiliares vencerão este ano, de acordo com a Mortgage Bankers Association.
“Com taxas de juros muito mais altas e aluguéis começando a cair em média em todo o país, se você precisa refinanciar um empréstimo, então você está refinanciando em um ambiente mais caro”, disse Mark Silverman, um sócio e líder do grupo CMBS Special Servicer no escritório de advocacia Locke Lorde. “É mais difícil tornar esses edifícios lucrativos.”
Enquanto os desafios de dívidas e empréstimos para escritórios estão concentrados em edifícios em grandes cidades, particularmente no Nordeste e na Costa Oeste, as preocupações em torno de multifamiliares estão mais concentradas no Sun Belt.
À medida que as pessoas se mudavam cada vez mais para o Sul e o Sudoeste durante a pandemia, os desenvolvedores construíram complexos de apartamentos para atender à demanda esperada. Mas, nos últimos meses, disseram analistas imobiliários, o número de pessoas se mudando para essas regiões caiu drasticamente.
Em 19 grandes cidades do Sun Belt — incluindo Miami, Atlanta, Phoenix e Austin, Texas — 120.000 novas unidades de apartamentos ficaram disponíveis em 2019 e foram absorvidas por 110.000 locatários, de acordo com o CoStar Group. No ano passado, esses mercados tinham 216.000 novas unidades, mas a demanda desacelerou para 95.000 locatários.
Além disso, conforme os custos de construção e mão de obra aumentaram durante a pandemia, os desenvolvedores construíram mais prédios de apartamentos de luxo, esperando atrair locatários que pudessem pagar mais. Agora, os preços e aluguéis desses prédios estão caindo, dizem analistas da CoStar.
“Os desenvolvedores simplesmente saíram do controle”, disse Jay Lybik, diretor nacional de análise multifamiliar do CoStar Group. “Todos achavam que a demanda que vimos em 2021 seria a forma como seria daqui para frente.”
Isso pode ser um grande problema para investidores como a Tides Equities, uma empresa de investimento imobiliário sediada em Los Angeles que apostou alto em propriedades multifamiliares no Sun Belt. Há apenas alguns anos, a Tides Equities possuía cerca de US$ 2 bilhões em prédios de apartamentos. Esse número cresceu rapidamente para US$ 6,5 bilhões. Agora, com a queda dos aluguéis e dos preços desses apartamentos, a empresa está lutando para fazer pagamentos de empréstimos e cobrir despesas operacionais, de acordo com a CRED iQ.
Executivos da Tides Equities não responderam aos pedidos de comentários.
Dito isso, prédios de apartamentos provavelmente estarão em uma situação financeira mais forte do que escritórios, por exemplo. Isso porque unidades multifamiliares podem ser financiadas por empréstimos das gigantes hipotecárias apoiadas pelo governo Fannie Mae e Freddie Mac, que o Congresso criou para tornar a moradia mais acessível.
“Se os bancos regionais e os grandes bancos de investimento decidirem que não farão empréstimos multifamiliares, então a Fannie e a Freddie simplesmente obterão mais negócios”, disse Lonnie Hendry, diretor de produtos da Trepp, uma empresa de dados imobiliários comerciais. “É uma proteção contra falhas que as outras classes de ativos simplesmente não têm.”
Além disso, embora os escritórios estejam sendo afetados por uma grande mudança nos padrões de trabalho, as pessoas ainda precisam de lugares para morar, o que deve dar suporte ao setor multifamiliar no longo prazo, disse o Sr. Hendry.
Mesmo assim, alguns especialistas do setor dizem que esperam uma onda de inadimplência no setor de apartamentos, intensificando os problemas em todo o setor imobiliário comercial.
“Há muitos ativos multifamiliares realmente fortes”, disse o Sr. Silverman, da Locke Lorde, “mas haverá danos colaterais, e não acho que serão pequenos”.