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Adivinhe quem está zangado com o resgate imobiliário da China: proprietários de casas

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Jun 6, 2024

Durante grande parte da última década, os esforços da China para conter a especulação imobiliária tornaram-se mais amplos e extensos.

Xangai declarou que qualquer pessoa que se divorciasse estaria sujeita a restrições à compra de apartamentos durante três anos, para contrariar os casais que se separavam apenas para poderem comprar segundas casas como investimento. Em Chengdu, no oeste da China, apenas os residentes locais que pagassem impostos de bem-estar social e sorteassem um bilhete premiado na loteria poderiam comprar um novo imóvel. Na cidade de Tangshan, no nordeste do país, quem comprasse uma casa tinha que mantê-la por pelo menos três anos e meio.

Estas restrições, juntamente com as limitações noutras regiões, foram levantadas à medida que a China tenta relançar uma grave crise imobiliária. Desde ano passadomais de 25 cidades chinesas eliminaram todas as restrições à compra de imóveis, uma vez que muitos governos locais eliminaram regras que impediam os promotores de reduzirem os preços.

No mês passado, o governo central foi mais longe. Reduziu os requisitos de pagamento inicial e flexibilizou as regras hipotecárias, e instou os governos locais a comprar casas não vendidas e a convertê-las em habitação pública.

Mas alguns dos esforços da China para estimular a compra de casas perturbaram um dos círculos eleitorais mais expressivos do país: os proprietários de casas existentes.

Muitos proprietários chineses, que pouparam para comprar apartamentos que servem como principal investimento doméstico, estão agora preocupados com a possibilidade de o relaxamento das restrições deprimir os preços das suas propriedades. As novas políticas deram origem a uma dose de NIMBY-ismo, abreviação de “not in my backyard”, num país governado pelo Partido Comunista.

O governo tem de enfiar a linha na agulha enquanto tenta resolver o colapso de uma indústria que representa um quarto da economia chinesa. Embora o descontentamento em relação à economia possa abalar a estabilidade social, o mesmo poderá acontecer com uma reacção negativa por parte dos proprietários, muitos dos quais mantêm a esperança de que as suas propriedades irão gerar riqueza para as gerações futuras.

Muitas das restrições foram levantadas pelos mesmos decisores políticos que tinham introduzido as regras apenas alguns anos antes para aderir ao decreto do líder da China, Xi Jinping, de que “as casas são para viver, não para especulação”.

Quando Chengdu suspendeu as restrições no final de abril, uma pessoa apresentou uma queixa num site do governo dizendo que era injusto com as pessoas que conquistaram o direito de comprar casas quando as regras estavam em vigor. A denúncia dizia que a pessoa se mudou para Chengdu e pagou impostos de seguridade social durante vários anos para ter direito a comprar uma casa.

“Considerei estar qualificado para comprar uma casa em Chengdu uma honra e uma prova de quanto trabalhei”, escreveu o indivíduo. Mas agora qualquer pessoa pode comprar uma casa, mesmo aqueles “que não contribuíram” para a cidade. A pessoa pediu que as autoridades “restaurem as restrições de compra o mais rápido possível”.

Nos últimos anos, um dos raros atos de desafio da China veio dos proprietários de casas. A partir de 2022, centenas de milhares de proprietários chineses uniram-se e recusaram-se a pagar empréstimos sobre propriedades semi-acabadas. Desde então, o governo deu prioridade às políticas que incitam os promotores a concluir a construção das propriedades vendidas.

Alicia Garcia-Herrero, economista-chefe para a região Ásia-Pacífico do banco de investimento Natixis, disse que era difícil incentivar as compras removendo as restrições porque isso reforçava as preocupações de que havia algo errado com o mercado.

“É muito difícil levantá-los a tempo – geralmente é tarde demais”, disse Garcia-Herrero. “Não é uma solução de forma alguma.”

Os preços das novas casas nas maiores cidades da China caíram durante 11 meses consecutivos. Em Abril, caíram 0,6% em relação ao mês anterior, de acordo com o Gabinete Nacional de Estatísticas da China. Os preços também caíram de forma semelhante nas cidades menores de segundo e terceiro níveis.

A queda nos preços é um fenômeno recente. Os governos locais e municipais impediram que as empresas imobiliárias reduzissem drasticamente os preços. Os controles foram implementados para impedir que os desenvolvedores aumentassem os preços de forma muito agressiva.

Mas, por volta do final do ano passado, à medida que a desaceleração se prolongava e se tornava mais difícil vender casas, as autoridades locais começaram a permitir que os promotores reduzissem os preços.

As autoridades de Chengdu, em Novembro, respondendo a uma reclamação deixada num website do governo, penalizaram um promotor local por reduzir os preços abaixo do preço de tabela, dizendo que o projecto estava a “perturbar a ordem normal do mercado imobiliário”.

Cinco meses depois, outra reclamação de proprietário sobre incorporadores que estavam cortando preços foi rejeitada. Autoridades de Chengdu disseram que não tomaram nenhuma medida porque o desenvolvedor estava usando um “preço ajustado ao mercado”.

Na cidade central de Xi’an, Fayre Liu comprou um apartamento de quatro quartos por cerca de US$ 420 mil em janeiro. Mais tarde, ela descobriu que o Poly Group, uma incorporadora estatal, estava oferecendo aos compradores mais recentes descontos de cerca de US$ 40 mil em apartamentos semelhantes. Ela disse que soube que o pessoal de vendas da incorporadora pressionava os compradores a fazer um pagamento inicial e então anunciava grandes descontos um dia após receber os depósitos.

“Qualquer um ficaria muito furioso”, disse Liu, 27 anos. “Você está fraudando completamente os consumidores.”

Liu disse que os proprietários de seu complexo de apartamentos ligaram para o gabinete do prefeito de Xi’an para exigir que recebessem uma compensação equivalente aos descontos. As autoridades responderam que não tinham o direito de suspender os descontos, comparando-os a uma liquidação num centro comercial.

Os proprietários que protestavam temiam que a Poly economizasse na construção para compensar o dinheiro perdido com os descontos. Quando alguns proprietários foram aos escritórios da Poly, foram confrontados por agentes da polícia que os alertaram para não criarem problemas ou perturbarem os negócios da empresa estatal.

“Isso é um conluio entre o governo e os desenvolvedores”, disse Liu.

Poly não respondeu a um e-mail solicitando comentários.

A flexibilização do governo nas reduções de preços resolve dois problemas prolongados.

Primeiro, permite que o dinheiro flua para promotores endividados para pagar juros e reembolsar empréstimos. Em segundo lugar, reduz o inventário de casas não vendidas. O grupo bancário australiano ANZ estimou que seriam necessários 3,6 anos para processar todos os imóveis residenciais não vendidos na China, 50 por cento mais do que na última grande crise imobiliária do país em 2014.

A iniciativa governamental, anunciada no mês passado, de converter casas não vendidas em habitações subsidiadas tem sido uma causa especial de atrito. Alguns proprietários estão descontentes com a mistura de habitações públicas e empreendimentos privados.

No mês passado, alguém apresentou uma queixa no website da província de Sichuan sobre a transformação de algumas das suas novas casas em habitações públicas por uma empresa estatal local. A pessoa, que comprou uma casa naquele complexo dois anos antes, disse que mais de 100 novos apartamentos estavam sendo transformados em habitações públicas sem qualquer consulta aos proprietários existentes. Na denúncia, o indivíduo expressou descontentamento por ter que pagar preços elevados pelo imóvel e ainda assim receber a “qualidade de habitação pública”.

“O valor da comunidade despencou”, escreveu a pessoa. “Os proprietários que compraram casas estão sofrendo uma miséria indescritível.”

Em resposta à denúncia, a empresa estatal disse que apoiava a política nacional e que as casas estavam sujeitas a “gestão de preços regulados pelo mercado”.

Kevin Duan, que comprou um apartamento num complexo quase concluído na cidade de Changsha, no centro da China, disse que um dos 20 edifícios do complexo se tornaria habitação pública. Ele disse que os proprietários ficaram furiosos e exigiram que as moradias populares fossem segregadas do resto do complexo.

“Uma comunidade habitacional comercial não deveria ter moradias públicas para aluguel”, disse Duan. “Se eu soubesse desde o início que se tratava de um complexo habitacional público, definitivamente não teria pensado nisso.”

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