Desde os primeiros dias da pandemia, os proprietários de grandes edifícios em Nova Iorque e noutras grandes cidades esperam desesperadamente que o negócio imobiliário comercial recupere à medida que os trabalhadores regressam aos escritórios.
Quatro anos depois, o trabalho híbrido tornou-se comum e a pressão sobre os proprietários está a intensificar-se. Algumas propriedades estão a ser executadas e vendidas por preços muito mais baixos em comparação com avaliações de menos de uma década antes, deixando os investidores com perdas acentuadas.
Embora o número de edifícios de escritórios que atingem fases críticas de perigo permaneça pequeno, o número aumentou acentuadamente este ano. E os investidores, advogados e banqueiros esperam que a dor aumente nos próximos meses porque a procura de espaços para escritórios continua fraca e as taxas de juro e outros custos são mais elevados do que têm sido há muitos anos. Os problemas podem ser especialmente graves para edifícios mais antigos, com muito espaço vago e grandes pagamentos de empréstimos iminentes.
As repercussões poderão estender-se muito além dos proprietários destes edifícios e dos seus credores. Uma queda sustentada no valor dos imóveis comerciais poderia minar as receitas do imposto sobre a propriedade, das quais cidades como Nova Iorque e São Francisco dependem para pagar salários e prestar serviços públicos. Prédios de escritórios vazios e quase vazios também prejudicaram restaurantes e outros negócios que atendiam às empresas e aos trabalhadores que ocupavam esses espaços.
“Há muito mais problemas por vir”, disse Mark Silverman, sócio e líder do grupo CMBS Special Servicer no escritório de advocacia Locke Lord, que representa credores em disputas com mutuários de hipotecas comerciais. “Se acharmos que está ruim agora, vai ficar muito pior.”
Avaliar a escala do problema tem sido um desafio até mesmo para os profissionais do setor imobiliário devido às diferentes formas como os edifícios comerciais são financiados e às diferentes regras sobre o que deve ser divulgado publicamente.
Cerca de 737 mil milhões de dólares em empréstimos para escritórios estão distribuídos por bancos grandes e regionais, companhias de seguros e outros credores, de acordo com a CoStar, uma empresa de investigação imobiliária, e a Mortgage Bankers Association.
A taxa de inadimplência para empréstimos para edifícios de escritórios que fazem parte de títulos garantidos por hipotecas comerciais foi de quase 7% em maio, acima dos cerca de 4% do ano anterior, de acordo com a Trepp, uma empresa de dados e pesquisa. Mas apenas uma pequena proporção dos empréstimos a escritórios, cerca de 165 mil milhões de dólares, está agrupada em tais títulos.
As execuções hipotecárias, que podem ocorrer meses ou mais de um ano após o proprietário atrasar os pagamentos, também estão aumentando. Quase 30 edifícios em Dallas, Nova Iorque, São Francisco e Washington, cujos empréstimos fazem parte de títulos garantidos por hipotecas comerciais, foram executados em abril, contra uma dúzia no início de 2023, de acordo com Trepp.
Alguns edifícios em todo o país foram recentemente vendidos por uma fração dos preços anteriores à pandemia.
Em maio, investidores como companhias de seguros e bancos nos títulos AAA de maior classificação de um acordo comercial lastreado em hipotecas – geralmente considerado quase tão seguro quanto um título do governo – perderam US$ 40 milhões, ou cerca de 25% de seu investimento. . Os detentores de títulos com classificação mais baixa do mesmo acordo de hipoteca comercial perderam todos os US$ 150 milhões que haviam investido.
O edifício que serviu de garantia para esses títulos, 1740 Broadway, foi comprado pela Blackstone em 2014 por US$ 605 milhões. A Blackstone havia emprestado US$ 300 milhões para o prédio de 26 andares perto de Columbus Circle. Nesta primavera, o prédio foi adquirido por menos de US$ 200 milhões.
“Quando você vê o aumento da inadimplência e das execuções hipotecárias, isso significa que estamos nos aproximando do estágio de aceitação do processo de luto para propriedades de escritórios – e isso é saudável”, disse Rich Hill, chefe de estratégia e pesquisa imobiliária da Cohen & Steers, uma empresa de investimentos empresa. “Mas ainda não chegamos ao fundo.”
Hill disse que pode demorar até o final deste ano ou em algum momento de 2025 antes que a escala dos problemas no mercado de escritórios se torne clara.
Os aluguéis de escritórios tendem a durar até 10 anos para dar aos proprietários tempo para recuperar seu investimento e taxas de corretagem. Os arrendamentos longos também garantem aos investidores que receberão juros sobre as centenas de milhões de dólares – às vezes até mil milhões de dólares – que emprestaram a promotores imobiliários.
Como resultado, pode levar muito tempo até que as decisões dos inquilinos de reduzir o tamanho afetem o mercado. Além disso, algumas hipotecas com taxas de juro baixas ainda não tiveram de ser refinanciadas. Mas quanto mais tempo as taxas de juro permanecerem elevadas, mais edifícios que eram rentáveis quando as taxas de juro estavam próximas de zero poderão enfrentar problemas.
Depois, há o lento processo de negociação entre mutuários e credores, à medida que procuram formas de reduzir potenciais perdas através da renegociação ou da prorrogação de empréstimos.
“Mesmo que tenha havido muita expectativa, leva algum tempo para acontecer”, disse Anthony Paolone, codiretor de pesquisa de ações imobiliárias dos EUA no JP Morgan.
Parte do atraso também se deveu à dificuldade de avaliar os edifícios após a pandemia. Até que sejam vendidas propriedades suficientes, tem sido difícil saber o verdadeiro valor de mercado dos edifícios.
“Muitas dessas coisas no momento são apenas planilhas matemáticas porque não há atividade de transação para provar isso”, disse Paolone.
As vendas que ocorreram sugerem um declínio severo nos valores das propriedades comerciais.
Nesta primavera, um prédio de escritórios da década de 1980 na 1101 Vermont Avenue, em Washington, foi vendido por US$ 16 milhões, uma queda acentuada em relação à avaliação de US$ 72 milhões em 2018. E perto da Willis Tower, em Chicago, um investidor comprou um edifício histórico no final do ano passado em 300 West Adams Street por US$ 4 milhões que foi vendido por US$ 51 milhões em 2012.
“Ficámos tanto tempo sem quaisquer transações que isso criou uma calmaria”, disse Alex Killick, diretor-gerente da CW Capital Asset Management, um prestador de serviços especial que trabalha com mutuários inadimplentes para recuperar dinheiro para detentores de títulos hipotecários comerciais. “Agora estamos vendo alguns. Finalmente há alguns dados com os quais trabalhar.”
Alguns dados sugerem que a dor está concentrada numa pequena proporção de edifícios. Embora as taxas de vacância nos edifícios de escritórios dos EUA sejam de cerca de 22%, cerca de 60% desse espaço vago estava em 10% de todos os edifícios de escritórios em todo o país, de acordo com a Jones Lang LaSalle, uma empresa de serviços imobiliários comerciais, sugerindo que os problemas estão concentrados e não difundido.
Outro sinal de esperança, segundo os analistas, é que os problemas dos edifícios de escritórios não parecem estar a pôr em perigo os bancos. Após as falências do Silicon Valley Bank e do First Republic Bank no ano passado, alguns investidores temiam pela saúde de outros bancos regionais, que são grandes credores do sector imobiliário comercial. Mas poucas das hipotecas comerciais detidas pelos bancos tornaram-se inadimplentes, de acordo com o Conselho de Financiamento de Imóveis Comerciais.
Também em grande parte não afetados pela situação estão os novos edifícios-troféu em Nova York, que são capazes de cobrar aluguéis de até US$ 100 por pé quadrado, dobro quanto os edifícios mais antigos podem cobrar, de acordo com o escritório do controlador da cidade de Nova York.
O problema é mais grave para os proprietários de edifícios cujas hipotecas estão a vencer e que estão a perder muitos inquilinos. Cerca de um quarto das hipotecas existentes sobre propriedades de escritórios detidas por todos os credores e investidores, ou mais de 200 mil milhões de dólares, deverão vencer este ano, de acordo com a Mortgage Bankers Association e a CoStar.
E embora os investidores estejam dispostos a emprestar dinheiro novo aos proprietários de armazéns ou hotéis, poucos querem refinanciar empréstimos para escritórios.
Isso poderia significar o fim de uma tática muitas vezes referida como “estender e fingir”, que se tornou popular nos últimos anos. É chamado assim porque os credores concordam em prorrogar as hipotecas na esperança de que, com mais tempo, os proprietários dos edifícios consigam atrair mais inquilinos.
Essa abordagem resultou, em parte, da esperança entre os proprietários e credores de que a Reserva Federal, depois de aumentar as taxas de juro ao longo dos últimos dois anos, iria facilitar ou reduzir as taxas de forma relativamente rápida. Nos últimos meses, a maioria dos economistas e comerciantes de Wall Street concluíram que a Fed não reduzirá rapidamente a sua taxa de referência nem a devolverá aos níveis extremamente baixos em vigor antes da pandemia.
“Houve uma respiração sistemática, com todos esperando que o rápido aumento das taxas por parte do Fed diminuísse com a mesma rapidez, permitindo que as pessoas respirassem mais facilmente e as taxas fossem restauradas para níveis mais baixos”, disse Ethan Penner, o presidente-executivo da Mosaic Real Estate Investors, uma empresa de Los Angeles. “Mas isso não aconteceu, e há um limite de tempo que um credor pode oferecer a um mutuário em termos de paciência e olhar para o outro lado, especialmente quando a receita do arrendamento começa a diminuir.”
Outra esperança amplamente difundida no setor imobiliário era que mais empresas exigiriam que os funcionários voltassem ao escritório com mais frequência – mas isso também não deu certo.
Os escritórios de advocacia e o setor financeiro aumentaram ligeiramente o espaço de escritórios que alugaram em relação aos níveis anteriores à pandemia, mas muitos outros setores diminuíram. Como resultado, os novos arrendamentos assinados caíram cerca de 25% em relação a 2019, conforme medido em metros quadrados, de acordo com a Jones Lang LaSalle.
Ao longo de uma semana inteira, cerca de metade dos trabalhadores de escritório de Nova York, em média estão indo para escritórios, de acordo com a Kastle Systems, que monitora quantos funcionários passam seus crachás de identificação em edifícios comerciais. Isso está aproximadamente em linha com a média nacional.
Os números exemplificam o papel menor que os escritórios desempenham agora na vida de muitos colarinhos-brancos americanos. Essa mudança ocorre numa altura em que a economia dos EUA está saudável, sugerindo que os problemas no mercado de escritórios podem não representar um risco sistémico para o sistema financeiro.
Mas os proprietários, os seus credores e outras pessoas ligadas ao imobiliário comercial continuam sob pressão.
“Acho que vamos conviver com uma série de manchetes difíceis por mais algum tempo”, disse Paolone, do JP Morgan. “Essas coisas levam muito tempo para acontecer.”